土地年限影响商业地产投资定价 业内盼明晰续期政策

2022-09-09

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  随着城市更新今年被首次写进《政府工作报告》且成为“十四五”期间的重要议题,土地使用权续期机制受到业内关注。

  据世邦魏理仕统计,至2030年,中国18个主要城市剩余土地使用年限少于20年的单一业权商办物业总面积将增加至3000万平方米,其中不仅约70%位于一线%位于核心区域。

  但多年来,土地使用权的到期和续期问题一直缺乏明确的法律框架。这也是商业地产投资人重点关注的问题。业内普遍认为,明确、可行的机制不仅能够让“老旧”物业重获新生进而推动经济升级,也可为投资人带来新的机遇。

  世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示:“未来10年土地使用年限少于20年的商业地产存量会大幅增长,土地使用权续期将成为城市更新中亟待解决的问题。”

  据了解,我国自1988年开始允许土地使用权以租赁的形式向私人转让,土地使用年限视用途而定,其中,商办和工业用地最长使用年限为40至50年,住宅用地最长为70年。

  根据《民法典》,城镇住宅用地使用权届满自动续期,续期费用的缴纳或减免依照法律、行政法规的规定办理。而对于非住宅建设用地的续期则没有明确规定,仅提及续期是可行的。唯一可以确定的是,非住宅建设用地的续期需要补缴土地价款,并且至少提前一年申请。续期(或到期更新)的方式、续期年限和补缴土地价款的具体数额仍是未知数。

  商业地产投资人亦对土地使用年限问题十分关切。世邦魏理仕华东区估值及咨询服务部负责人韩艳雯指出,目前业内普遍希望政府能够进一步出台明晰且可执行的土地使用权续期政策,规定申请续期的流程细节,比如续期时长、各类费用支付方式、补缴地价的评估基准以及一次性支付和分期支付的选择。“中国的商业地产市场庞大,不同城市的发展阶段、市场表现均存在明显差异,建立以国家层面指引性框架为基石,地方层面灵活执行为辅助的法规体系,将是土地使用权续期问题的最优解。”

  另一方面,世邦魏理仕大中华区估值及咨询服务部负责人黄新明表示,根据现有规定、土地续期个案和投资人意向,商办用地在到期前可有偿续期已成为市场共识。

  据黄新明介绍,在实际的交易实践中,投资人对剩余土地年期与资产价格关系的理解体现为,当剩余年期小于25年时,补缴地价因素对交易价格的影响有加速放大迹象,而随着剩余年期的缩短,其交易价格中所隐含的补缴地价因素影响越大。

  他认为:“目前投资人对剩余土地年期相对较短的项目保持积极的关注,在对交易定价时基本参照土地到期可按市场地价的一定折让比例补缴地价续期,这反映出其对于中国商业地产投资前景以及相关土地续期政策未来进一步完善的乐观。”