商业地产的使用年限届满如何处理

2022-08-23

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  《城镇国有出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让较高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。北京市房屋局在关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》具体问题的通知中关于土地出让年限的确定:钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋,其土地使用年限较高不超过70年;砖木结构的房屋,其土地使用年限较高不超过50年。依据上述规定:住宅用地较高年限不超过70年。在较高年限内所定土地使用年限,应当允许。根据1990年5月19日国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:“商业、旅游、娱乐用地四十年。”我们注意到,很多商业用地在从国土部门交付土地后,由于规划设计的因素或者资金因素,地块的开发从真正动工到交付到购房者手中,经过3到5年时间,是很普遍的现象。根据1995年12月27日发布的《较高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(法发[1996]2号)第三条“关于土地使用权的转让问题”中第10点“以转让方式取得的土地使用权的使用年限,应当是土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。转让合同约定的土地使用年限超过剩余年限的,其超过部分无效。土地使用年限,一般应从当事人办理土地使用权登记或变更登记手续,取得土地使用证的次日起算,或者在合同中约定土地使用年限的起算时间。”如果获准续期,业主也即土地使用人应根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第2章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”如果未获准续期,业主也应根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”积极准备有关资料,与国家商谈如何获得补偿。至于如何续期以及如何获得补偿,现有的法律及政策以及案例语焉不详,我们期待国家进一步的法律文件的颁布。

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