《知情告知书》促中介尽职调查

2022-08-10

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  5月15日,广州市住建委与广州市金融工作局联合发出的《关于进一步规范中介机构办理存量房交易业务的通知》,里面提到多个调控新名词,如买家应签订《知情告知书》,中介应对盘源进行“尽职调查”,以及“虚假网签”第一次被正式提出官方警告。从文件出台至今已一个月有余,《知情告知书》官方样板尚未出台。广州市房地产中介协会人士透露,目前协会正在组织行业自律管理委员会进行研究制定,待定稿后会发布在行业内推广使用。部分中介公司仍在等待协会出台示范文本,不过广州链家、合富置业已自定《政策告知书》,以广州链家为例,从限购、限售、贷款政策、商服物业政策共4个方面详细把政府最新的调控政策逐一列出来。大源按揭更是根据每一个客人的具体情况自动生成数千字的客户告知书,大到调控政策,小到预估的放款速度,都一一列清楚。

  地产人士表示,由于限购政策非常复杂,每个客人适用不同的限购以及贷款条件,的确需要在购房前仔细了解清楚,《知情告知书》非常有必要。而对于盘源的尽职调查,广州市有关部门曾经在早期构思过《房源说明书》,后来无疾而终。这次提出的“尽职调查”,房地产中介协会人士认为,有关尽职调查都已经涵盖在《广州市房屋交易监督管理办法》的若干条款之中,暂时未有一个清晰的定义。各大中介对尽职调查的理解则是确保“两证一委”以及盘源真实性。

  虽然目前官方尚未出台《知情告知书》,多个中介已率先拟就各自的初步版本,并已提供给买卖双方进行检阅并签名确认。

  合富置业专业人士透露,合富置业经纪人员在买卖双方签订合同前,会主动出示《调控政策告知书》,明确向买卖双方告知广州市现行房地产调控政策,该告知书内容包括《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知(穗府办函[2017]50号)》和《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知(穗府办函[2017]65号)》,要求买卖双方认真查阅并签名确认,务求买卖双方清晰知悉相关限购(售)政策。同时,需要买方签署《买方购房确认书》,清晰知悉自身的购买条件。

  广州链家有关人士向记者发来一份两张A4纸大小的《广州市房地产调控政策告知书》,里面把分门别类归纳为四大类:1.关于限购政策;2.关于限售政策;3.关于贷款政策;4.关于商服物业。在限购政策中,把本地家庭、外地家庭以及本地离异人士等在不同区域(如限购所包括的9区以及不限购的增城、从化区)的可购房情况详细列出来,分别介绍对应人群可购房的套数。

  对于限售政策,告知新业主所购买的房屋必须遵守两年禁售期。而贷款政策则更为复杂,并非“认房又认贷”简单可以概况,因应购房者名下套数、贷款次数等情况而做出不同解释,离异人士的贷款情况也专门加以说明。第四大类则是包括“3·30”新政所涉及的商服物业一手限购政策以及二手商用物业的补充解释。

  记者把广州链家的政策告知书发给几位朋友看,他们都认为,看了才知道原来广州市楼市调控如此繁复。日后如果要买楼,的确要仔细看清楚才行,否则会犯“想当然”的错误。

  据政府最新的“”,中介公司对盘源所要做的尽职调查,究竟包括哪些方面?他们所想的,与中介协会所理解的,是不是一样呢?

  合富置业专业人士表示,目前政府尚未就尽职调查做出具体规定,他们认为中介公司所应该做的尽职调查包括以下方面:要求卖方提供房产证原件、身份证原件进行房源真实性验证,并在交易前对盘源进行查册。广州链家有关人士表示,房源调查,链家遵循以下三个原则:1. 100%业主回访,确保房源信息四线.严格收三证,确保房屋和业主信息100%线.签前查册。

  广州市房地产中介协会有关人士向记者解释,其实根据《房地产经纪管理办法》(2011年起实施)、《广州市房屋交易监督管理办法》(2014年起实施)、《广州市房地产中介服务管理条例》(2003年起实施)等多个相关文件已对经纪应做的尽职调查做出约定,不少内容都必须以书面告知的方式告知客户。盘源信息、业主身份以及中介人士利害关系是中介应该书面告知客户的三大方面,这就应该是尽职调查所该涵括的方面,相关要求已散见在各个相关政府部门出台的文件之中。

  《知情书》怕“挂一漏万”,“两证一委”又怕客户不信任中介公司,担心泄露个人信息,这些难题如何破呢?广州市地产行业内有一些公司善用科技手段,为客户量体裁衣定做告知书,利用微信客户端吸引客户上传资料,打消业主顾虑。

  大源按揭负责人郑大源是读计算机出身的“跨界”地产人,自从2014年广州市实施《广州房屋交易监督管理办法》以来,他已逐步开发出一套自动生成客户告知书的软件,一方面保护客户的利益,另一方面也可以使按揭中介“免责”。郑大源向记者出示了一份过千字的《客户告知书》,内容包括限购政策告知、房屋基本情况告知、资金托管告知、税费告知、按揭贷款告知、涂销赎契告知、其他告知等7个方面。据介绍,不同的人告知内容不同,这是程序自动根据客户情况生成的告知,有点人工智能的味道。郑大源开发这个软件的初衷一是规范操作,按照政府的要求操作;二是提醒客户某些注意事项,三是约束同事做事按照流程规范操作。

  广州链家有关人士透露,除了到门店提交“两证一委”资料外,业主还可通过微信服务端放盘和拍照上传“两证”(不动产证和业主身份证),总部客服会回访查验合格录入系统,随后通过非记名方式派发给附近门店的经纪人跟进,业主可到门店签署委托书或上门服务等其他方式。如果是线下到门店签署委托书放盘或交齐两证复印件,广州链家每个门店都会有专门的管理人员进行管理,复印件盖“声明仅限盘源推广”的专用章,并用资料袋封存,只有在交易或者政府查证的情况下才会出示。整个交易完成后,将向业主归还复印件。

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