全国失业率对卖房的影响 究竟有多大?

2022-08-23

来源:体育足球外围平台 作者:体育外围平台app

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  2022年上半年各省份的经济成绩单已陆续出炉,除了GDP、CPI这种关键性数据,在疫情和经济压力下,人们最关注的失业率也一一公布了出来。

  劳动力市场的就业和失业率,对家庭收入和社会都有潜在的影响,那么于房地产而言,又有什么关联呢?

  此前,北京大学光华管理学院张庆华教授同合作研究者甘犁、王鹏飞一道,从失业导致的信贷约束入手, 识别并且量化了厚市场效应(The thick market effect, 市场上买卖双方的数量对交易的影响)如何放大失业率对住房市场的影响,这有助于我们更完整、更深入地理解房产市场的周期波动。

  用大白话说,在这个研究模型里,以住房市场的买方和卖方的数量都是内生决定的大前提下,当失业率上升时,住房市场的买方减少。从供给方面来说, 当失业率上升时,现有住房的家庭可能更不愿意搬离并出售当前住房, 因为在找到新的合适住房之前,他们失业的可能性增大了,由于信贷约束而失去购买新房资格的可能性也相应增大。同时,由于预期到在市场上搜索合适买方的时间变长,他们搬离并且出售现有住房的动力进一步削弱。

  为了便于理解,我们直接上最主要的研究结果——当失业率从5%上升到8%时,住房价格降低10.49%,同时交易量降低5.49%。

  为此,365财经根据各省上半年经济报表中的失业率和商品房销售同比增长两项数据,制成《2022年1-6月全国各省市区失业率与商品房销售额涨跌情况一览》排行,以便更清晰地了解它们之间的关联。

  榜单中可以看出,其实不管失业率高低,全国各省市区的商品房销售额同比全部呈下滑趋势,且除了新疆,其他省份的商品房销售额下跌值均超过了5%。

  上半年商品房销售额同比下滑最厉害的三个省份分别为吉林55%、浙江45.1%、江苏41.5%,但失业率在全国分别排名第2、第28、第24。而以8.9%失业率排名第一的上海,商品房销售额下滑速度并没有这么高,为15.4%。

  前文提到,“厚市场理论”的模型是建立在房地产买卖双方的“内生”基础上,是实际情况中,房地产市场交易量的变动,失业率只是其中一个参考因素。

  房地产与金融资深评论人赵岭表示:“今年以来,全国大部分地区房产销售都面临较大压力,疫情对就业、收入的部分影响,对销售渠道的影响,以及去年以来就在实施的限购制度尚未完全解绑,所以整体来说商品房销售是不大顺利。”

  吉林省上半年的商品房销售额是跌幅最大的,高达55%。综合来看,有几点原因,上半年东北地区受疫情影响经济下滑明显,用工需求锐减,而东北作为工业重地,很多行业是人民赖以生活的饭碗,再加上长期以来吉林省房地产销售规模较小,因此一旦有外部环境干扰,就容易出现商品房成交面积和销售额明显下滑的情况。

  但浙江、江苏这两个长三角经济强省的商品房销售额下滑幅度也超过了40%,这是为什么呢?

  “这种状况是多年未见的,主因有疫情对就业、收入的部分影响,而且上述省份在去年都先后出台了楼市限购政策,再加上今年以来一直疫情干扰不断,二手房中介被迫停业者众,市场观望气氛较浓,加剧了商品房销售不畅。”房地产与金融资深评论人赵岭说。

  不过,上半年失业率最高的上海(8.9%),其商品房销售额下滑幅度并不是很大,又说明了什么?

  从整体情况看,上海在4到5月份受疫情影响最为明显,解封之后整体市场迎来了需求释放的补偿期。进入6月,上海更是出现了豪宅开盘即售罄的盛况,去化率高达83%。

  市场信心的大幅上扬也体现在土拍上,与去年相比,今年22城首轮土拍未出现土地出让金超千亿元的城市。但是,上海以879亿元的土地出让金领跑 22 城,出让金额环比增长达56%。

  当然,厚市场效应理论给了比较清晰的解释,即“有更多潜在买房和卖方的大城市的住房市场,在面临同样的失业冲击时,其房价和交易量的变化比小城市的住房市场要来得小。”