2021-2027年中国商业地产REITs行业调查与前景趋势

2022-08-07

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  原标题:2021-2027年中国商业地产REITs行业调查与前景趋势报告

  美国是REITs发源地,最初的底层资产主要是房地产。2000年以后,除传统地产外,美国的REITs可投资标的拓展到了公路铁路、输变电系统、污水处理设施、天然气储存与运输管线、固定储气罐、通信网络、医疗健康中心、林场等基础设施和服务项目。2019年美国REITs总规模达到13288.06亿元,底层资产结构丰富。

  当前全球REITs市场当中发展最好的是美国市场。以美国市场为例,可以看到REITs对投资者来说,特别是对机构投资者而言,已经是大类资产配置当中一个重要的资产选项,这主要得益于REITs的三个特点:第一是风险收益的优势比较突出。可以看过去20年,美国的REITs的平均年收益在11~13%,在大部分的年金里面。所以它的收益是很高的,而且波动比较低,高收益的特征是很像股的,而低波动的特征又像债;第二点,它跟其他的金融资产类别的关联度比较低;第三就是REITs本身市值不小,流动性不低,所以美国市场的REITs总市值达万多亿美元,占美国GDP的6%,这个比例相当之高了,而日均成交金额大概是在70亿美元,换手率基本上是在0.5%。

  投资美国REITs的总收益稳定在13%左右,但各历史阶段回报结构(资本升值和股息分红)不同

  共研网发布的《2021-2027年中国商业地产REITs行业调查与前景趋势报告》共十四章。首先介绍了中国商业地产REITS行业市场发展环境、商业地产REITS整体运行态势等,接着分析了中国商业地产REITS行业市场运行的现状,然后介绍了商业地产REITS市场竞争格局。随后,报告对商业地产REITS做了重点企业经营状况分析,最后分析了中国商业地产REITS行业发展趋势与投资预测。您若想对商业地产REITS产业有个系统的了解或者想投资中国商业地产REITS行业,本报告是您不可或缺的重要工具。

  本研究报告数据主要采用国家统计数据,海关总署,问卷调查数据,商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局,部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据,企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等,价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

  REITs的本质是一种股权工具。简单来说,REITs实现特定物业资产组合,也包括基础设施,在二级市场上的打包上市,而REITs投资人持有该资产组合的权益份额,也就是基金份额,分享租金收入和资产增值收益。对于一般投资人来说是以小份额参与房地产投资的理想工具。

  房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

  1收益主要来源于租金收入和房地产升值;2收益的大部分将用于发放分红;3REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议,有人认为可以,有人认为不行数据来源:公开资料整理从不同角度看,对REITs有多种不同的分类方法,常见的分类方法有以下几种:

  1根据组织形式,REITs可分为公司型以及契约型两种。公司型REITs以《公司法》为依据,通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同,因此契约型REITs比公司型REITs更具灵活性。公司型REITs在美国占主导地位,而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs则较为普遍。2根据投资形式的不同,REITs通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。权益型REITs投资于房地产并拥有所有权,权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动,如租赁和客户服务等,但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于,REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营,而不是开发后进行转售。抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型REITs顾名思义是介于权益型与抵押型REITs之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的REITs中绝大多数为权益型,而另外两种类型的REITs所占比例不到10%,并且权益型REITs能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性,市场价格也更具有稳定性3根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种REITs。封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。封闭型REITs一般在证券交易所上市流通,投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募与私募型。私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。私募型REITs与公募REITs的主要区别在于:第一,投资对象方面,私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户,而公募型基金则不定;第二,投资管理参与程度方面,私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大,而公募型基金的投资者则没有这种影响力;第三,在法律监管方面,私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少,而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。1.2.1产业链分析1.2.2商业地产REITS行业在国民经济中的地位

  美国是REITs发源地,最初的底层资产主要是房地产。2000年以后,除传统地产外,美国的REITs可投资标的拓展到了公路铁路、输变电系统、污水处理设施、天然气储存与运输管线、固定储气罐、通信网络、医疗健康中心、林场等基础设施和服务项目。2019年美国REITs总规模达到13288.06亿元,底层资产结构丰富。

  对比来看,我国目前已发行的REITs底层资产多为地产,且形式上以私募基金为主,由于缺少标准化流程和相关法律法规,故实际上与真正的REITs仍有一定差别。此次公募REITs试点主要投向基础设施建设领域,有两个原因:1)在近几年去杠杆和减税降费的宏观背景下,地方政府财政愈发吃紧,基建存量市场巨大,回款时间又长,增量项目缺乏有效资金;2)当前发展基建的必要性和紧迫性增强,以基础设施领域REITs为试点体现了基建稳增长的重要地位。我国基础设施领域已形成大量的优质资产库存,以高速公路为例,截止2018年底我国高速公路累计投资8.8万亿,里程为14.3万公里,高速公路通行费收入5522亿。通过发行基建REITs能盘活资产,将收回资金用于

  短板项目建设,形成良好的资金循环。目前国内已经发行3单类基建REITs产品,分别是2019年6月的“广朔实-光证资产支持票据”、2019年9月的“中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划”以及2019年12月“华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划”。

  发行日期产品名称底层资产交易结构总规模(亿元)产品细节2019.6广朔实业-光证资产支持票据沿海高速秦皇岛至冀津段高速公路私募+资产专项计划+项目公司87.53每半年付息,到期还本付息,票面利率6.48%2019.9中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速资产支持专项计划沪杭甬徽杭高速私募+资产专项计划+项目公司20.13发行利率:3.70%2019.12华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划隆纳高速公路私募+资产专项计划+项目公司19.77发行利率3.68%3.1.3我国商业地产REITS行业发展特点分析3.2 2015-2019年商业地产REITS行业发展现状

  4.3 2015-2019年中国商业地产REITS所属行业财务指标总体分析

  (1)2021-2027年商业地产REITS行业领域需求产品/服务功能预测

  (2)2021-2027年商业地产REITS行业领域需求产品/服务市场格局预测